Что означает отметка «ниже рынка», как она рассчитывается и в каких случаях может ошибаться.
Принцип
Для каждой квартиры и дома, выставленных на продажу или помесячную аренду, рассчитывается оценочная справедливая цена: цена за квадратный метр, которую сейчас просят за похожее жильё, умноженная на площадь объекта.
Подбор похожих объявлений
Мы ищем самую узкую группу из не менее чем 8 активных объявлений, соответствующих объекту, и поэтапно расширяем её, если объявлений недостаточно:
тот же посёлок или район у станции метро, тот же тип здания (новостройка или вторичное жильё), то же число комнат, то же состояние ремонта
тот же посёлок, тип здания и состояние ремонта
тот же район, тип здания, число комнат и состояние ремонта
тот же район, тип здания и состояние ремонта
тот же город и так далее
Медианная цена за m² в этой группе корректируется с учётом этажа (первый и последний этажи обычно стоят дешевле) и наличия документа о праве собственности (купча). Эти поправки выводятся из данных, а не задаются вручную.
Типичный диапазон: средняя половина этих объявлений (от 25-го до 75-го процентиля).
«На X% ниже рынка»: насколько цена в объявлении ниже справедливой цены.
«Проверьте объявление»: цена более чем на 40% ниже, чем у похожего жилья. Обычно это опечатка, доля в собственности, цена за m², указанная как общая, или объявление-приманка. По умолчанию такие объявления скрыты из поиска.
Ограничения
Это цены предложения, а не цены сделок. Итоговые цены часто на несколько процентов ниже.
Мы не видим вид из окон, состояние жилья, качество здания или его юридический статус сверх того, что указано в объявлении.
Очень большие (более 350 m²) и очень маленькие (менее 15 m²) квартиры не оцениваются, так как сопоставимого жилья слишком мало.
Справедливая цена — это статистическая оценка, а не профессиональная оценка стоимости и не финансовая консультация.
Как часто обновляются данные
Новые и изменённые объявления собираются каждые несколько часов, а каждое объявление ежедневно перепроверяется, чтобы снятые объявления исключались. Каждое изменение цены фиксируется — отсюда отметка «Цена снижена». Рыночные графики строятся по ежедневному срезу всех активных объявлений.
